Una nueva cultura de la vivienda: los censos

Los censos – tanto el enfitéutico como el reservativo -, regulados en los artículos 1604 y siguientes del Código Civil, se constituyen como una auténtica alternativa a la concentración actual de la propiedad inmobiliaria.

Sería, explicado de manera simple pero – entiendo -  muy visual, como conceder un préstamo a la inversa: “te cedo un inmueble a perpetuidad y, a cambio, me pagas un canon o pensión, que de alguna manera rentabiliza la inversión ya efectuada sobre el bien.”

Los censos se pueden definir como un derecho real, oneroso (pecuniario o fructuario) y perpetuo redimible.

Los censos, tanto enfitéutico como reservativo, supone para el censatario un asentamiento perpetuo de goce de la finca, lo que le dará una sensación de dominio y “propiedad” que nunca van a sentir el arrendatario, aparcero o superficiario. Además, el censatario sabrá que puede consolidar el pleno dominio sobre la vivienda y, por lo tanto, su plena propiedad mediante la redención del censo, pagando el valor dado al bien al constituirse el censo.

Por su parte, el censualista, a modo de quien tiene una garantía hipotecaria, puede recuperar el bien si no se le pagan tres anualidades, en lo que el Código Civil denomina comiso.

Además, resulta muy importante conocer, a efectos de valorar el alcance de esta figura, que como derecho real es susceptible de transmisión, lo que además concede al censualista el cobro del laudemio pactado o, en su defecto, del 2% del precio de enajenación. Y, por supuesto, susceptible de ser gravado con otras cargas, lo que permite a ambas partes acceder a financiación, pudiendo establecer como garantía el propio censo: el censatario, en tanto poseedor indefinido de la finca con derecho de redención sobre la misma; el censualista, como titular de un derecho a percibir un canon o pensión perpetua, solo redimible mediante el pago por el censatario del valor del bien pactado (lo que también da garantía al prestamista), así como titular de un derecho de comiso para el supuesto de impago.

Sin perjuicio de todo lo anterior, lo importante de esta figura es, en primer término, que permite a los grandes propietarios inmobiliarios, desprenderse del patrimonio residencial del que disponen dando respuesta, de un lado, a la necesidad de vivienda y falta de recursos suficientes que padece la sociedad actual para acceder en propiedad; y, de otro lado, obtener el resultado de una carísima inversión, como es el ingente patrimonio inmobiliario que se han “quedado”.

En este sentido, esta figura puede ayudar a:

  • De un lado, a sacar al mercado el patrimonio residencial (viviendas) mediante su cesión a censo a familiar que deseen tener el pleno dominio sin comprometerse a asumir la deuda que conlleva el pago del precio en una compraventa.
  • De otro lado, a sacar al mercado el patrimonio inmobiliario (suelo) mediante su cesión a cooperativas de viviendas que lo construirán para la cesión de uso de las viviendas a sus cooperativistas. En cualquier momento la cooperativa podrá adquirir el pleno dominio pagando el valor del solar estipulado.

En ambos casos, el propietario obtendrá un rendimiento de su patrimonio que ahora no obtiene, con la garantía de que ante el impago del canon o pensión, podrá recuperar el pleno dominio del bien cedido.

MSP Abogados colabora un año más en el torneo de golf de Marengo

Un año más el restaurante Marengo Bar & Deli ha organizado su tradicional torneo de golf. Más de 150 jugadores se dieron cita el pasado sábado en un evento deportivo lleno de momentos únicos y regalos muy atractivos entre los ganadores.

El despacho MSP Abogados ha patrocinado el encuentro con diversos regalos, como la gorra de la imagen.

Reclamación por parte de la Agencia Tributaria de las Ayudas Estatales Directas a la Entrada no cobradas

Hace semanas que estamos recibiendo en nuestro despacho a clientes a los que la Agencia Tributaria les revisa la declaración de la renta del año 2013 por no incluir en la misma la Ayuda Estatal Directa a la Entrada, que es una ayuda por la adquisición de vivienda.

Lo llamativo de estos casos es que estos contribuyentes no han recibido nunca esta ayuda por cuanto que las mismas fueron anuladas por el Ministerio de Fomento.

En este sentido, resulta de vital importancia formular alegaciones en plazo, donde quede muy claro que el Ministerio ha anulado las ayudas y que no es admisible que por un lado la Administración deniegue el derecho a cobrarlas y que, por otro lado, exija que se paguen impuestos por recibir las mismas. Son varios los casos en los que ante estas alegaciones la Agencia Tributaria ha concluido el procedimiento estimando las mismas.

Por último, reseñar que, con algunas matizaciones, desde 1 de enero de 2015 tenemos que declarar las subvenciones y ayudas cuando las cobramos. Antes se tenían que declarar con carácter general cuando se nos reconocía el derecho a recibir las mismas.

Una nueva forma de cobrar créditos: el "monitorio notarial"

Y lo ponemos entre comillas porque el “monitorio notarial” no cuenta, en realidad, con una naturaleza jurídica, aunque es la mejor forma al de conocer esta alternativa que ofrece ahora el ordenamiento jurídico a los acreedores como la forma más rápida y ágil de reclamar un crédito.

Se trata de la posibilidad legal de reclamar notarialmente deudas dinerarias líquidas, vencidas y exigibles con la consecuencia jurídica – y aquí está realmente la novedad – de que la falta de oposición o de atención por parte del deudor supone que el notario levantará un acta que llevará aparejada ejecución, lo que supone un importantísimo ahorro de tiempo para este tipo de reclamaciones. Si el deudor atiende el pago, el notario entregará inmediatamente la cantidad abonada al acreedor. Y si existe oposición, recogerá los motivos en el trámite y cerrará el acta, quedando libre y expedita la vía judicial.

Y hemos dicho que lo realmente novedoso de esta forma de reclamar deudas dinerarias no contradichas es que lleva aparejada ejecución, porque la posibilidad de requerir notarialmente a un deudor era algo que ya existía, aunque en desuso en los últimos años por el auge de alternativas de reclamación extrajudicial más ágiles y económicas, como el burofax. Sin embargo, la reclamación notarial vuelve a tomar ahora una importante ventaja y beneficio para el acreedor; aparte de una más que segura disminución de la carga judicial.

Sin embargo, no todas las deudas se podrán reclamar de esta forma; solo las dinerarias líquidas, vencidas y exigibles que a juicio del notario sean indubitadas, lo que conllevará su correcta preparación por un abogado.

Y no se podrán referir a créditos dirigidos a consumidores, monitorios de propiedad horizontal, alimentos con menores o personas con la capacidad modificada judicialmente, ni las que recaigan sobre materias indisponibles o sujetas a autorización judicial o pertenecientes a una Administración pública.

Para terminar, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 1168 Código Civil e incluir en la reclamación, no solo la deuda principal e intereses, sino también aquellos directamente derivados de esta actuación notarial para poder incluirlos en el posterior procedimiento de ejecución de título no judicial.

Cómo evitar el cierre de tu empresa a través de un compliance

El cumplimiento legal en el seno de la empresa es fundamental para el buen funcionamiento de la misma. Sin embargo, son muchos los empresarios que desconocen los peligros de no tener un plan de cumplimiento legal. Por ello, este jueves la Federación Aragonesa de Jóvenes Empresarios (AJE Aragón) ha organizado a través de su Comité de Apoyo Legal a Emprendedores, patrocinado por las empresas asociadas MSP Abogados y Lorente y Lorente Asesores, una jornada para difundir las claves básicas sobre el compliance penal.

Un compliance penal es una herramienta que sirve para prevenir la comisión de delitos dentro de la empresa por parte de sus empleados en nombre, por cuenta o en beneficio directo o indirecto de la empresa. Expertos en la materia, tanto de los despachos patrocinadores del evento como de las consultorías 2Bconsultores, Lázaro & Zapater y Controller, han explicado a los asistentes las medidas de vigilancia y control adecuadas para tener compliance en tu empresa. 

El abogado Luis Solana, de MSP Abogados, ha sido el encargado de dilucidar las principales dudas sobre lo que es un compliance legal: “Es la obligación de todas las empresas de implantar sistemas de control de cumplimiento legal, entre otros, a la prevención de riesgos laborales, a la protección de datos, a la prevención de blanqueo de capitales, a los servicios de la sociedad de la información (cookies, etc.), al derecho de la competencia, a la protección de consumidores y usuarios y, por supuesto, a la prevención de delitos, que es lo que en último término ha provocado la necesidad de incorporar definitivamente esta figura”.

La reforma del Código Penal en 2010 estableció que se hacía penalmente responsables a las personas jurídicas, pero en 2015 se hizo legal que la manera de eximir de dicha responsabilidad es contando con un modelo o sistema de prevención de delitos, por lo que “el compliance program es imprescindible para todas las empresas”, ha subrayado Solana. “En los casos de escándalos por fraude, mala praxis o falta de control que en los últimos años invaden los medios de comunicación, la existencia de un compliance program en todas estas instituciones habría servido para el mejor control de su gestión”, ha concluido.

Por su parte, Jesús Lorente, de Lorente y Lorente asesores, ha afirmado que “aunque esta norma lleva vigente ocho meses muchas empresas todavía no conocen que tienen obligación de preparar un programa de cumplimiento penal para evitar responsabilidades”. Una de las razones por la que las empresas no conocen esta nueva obligación pueden ser “los continuos cambios legales, que hace que los empresarios no puedan estar al día de todas sus obligaciones”, por lo que “tienen que ser los asesores de las empresas los que hagan una labor de explicación de la norma y de concienciación de su importancia para la implantación en todas las empresas”, ha añadido Lorente.

Con respecto a las principales dudas que suscita el tema, Lorente ha asegurado que “normalmente se refieren a las responsabilidades asociadas por el incumplimiento de la norma”, que, como se ha explicado en la jornada, “pueden llegar incluso a la disolución de la empresa”.

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