El contrato de agencia

La Ley 12/1992, de 27 de mayo, del Contrato de Agencia supuso la incorporación al ordenamiento español de la Directiva 86/653/CEE del Consejo de 18 de diciembre de 1986 relativa a la coordinación de los derechos de los Estados Miembros en lo referente a los agentes comerciales independientes. Y supuso, además, la positivización en nuestro ordenamiento jurídico de un contrato hasta entonces atípico.

Así las cosas, debe subrayarse que el contrato de agencia se define como aquel por el que una “persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones”.

El contrato de agencia debemos diferenciarlo de otros, como la comisión, única figura de colaboración recogida en nuestro Código de Comercio y que se caracteriza por ser aislada y esporádica; o el representante de comercio, que carece de autonomía propia.

Pues bien, a diferencia de otras figuras, el agente se caracteriza por:

  • Tener una relación estable y continuada, no esporádica.
  • Tener absoluta autonomía, de tal manera que no puede existir una relación laboral con el empresario.
  • Actuar por cuenta y nombre del empresario.

Además, consideramos relevante destacar las siguientes características del contrato de agencia:

  • En primer lugar, su duración ya que puede ser por tiempo determinado o por tiempo indefinido, en cuyo último caso la resolución deberá avisarse con al menos un mes de antelación por cada año que haya durado el contrato, con un máximo de 6 meses.
  • En segundo lugar, resulta muy relevante la posibilidad de que el contrato recoja un pacto de no competencia por el cual se limitan las actividades profesionales del agente tras la conclusión del contrato; pacto que no podrá durar más de 2 años a contar desde la extinción del contrato o, si la duración hubiese sido inferior, un año.
  • Y en tercer lugar, resulta muy importante conocer que el agente, una vez resuelto el contrato, tiene derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que la extinción anticipada de un contrato de duración indefinida le haya ocasionado por la imposibilidad de amortizar los gastos en que hubiera incurrido para ejercer el cargo; y, además, derecho a ser indemnizado por la clientela reportada al empresario, cualquiera que sea la duración del contrato, que no podrá exceder del importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante los últimos cinco años o, si fuera de duración inferior, durante todo el período de duración del contrato. El derecho a ser indemnizado se pierde si el contrato se extingue por incumplimiento de las obligaciones legal o contractualmente establecidas a cargo del agente o si el mismo es objeto de cesión a un tercero.

¿Siempre toca pagar la plusvalía municipal?

La mal conocida como “plusvalía municipal” es, en realidad, un impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que grava, justamente, el aumento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto a consecuencia de la transmisión de su propiedad por cualquier título admitido en Derecho, ya sea una compraventa, un herencia, una donación o cualquier otro título.

Tradicionalmente nadie había puesto en duda la obligatoriedad de pagar este impuesto tras la transmisión de cualquier un bien inmueble de naturaleza urbana, no rústica. Sin embargo, con la crisis inmobiliaria acaecida en los últimos años, unida a la revisión alcista de los valores catastrales que se toman de referencia para el cálculo del impuesto, ha supuesto la necesidad de plantearse si este impuesto hay que pagarlo siempre o, como vamos a exponer, hay situaciones en las que no hay que pagarlo porque ni tan siquiera se llega a devengar.

Para ello, hay que acudir al artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Haciendas Locales (TRLHL), que subraya como hecho imponible del impuesto el incremento de valor, por lo que si no ha existido tal incremento, no se habrá tan siquiera devengado el impuesto y no habrá que pagar plusvalía municipal en la transmisión de bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Se trata, por lo tanto, de una mera cuestión de prueba, para lo que es preciso contar, a ser posible, con tasaciones inmobiliarias que justifiquen el valor real o de mercado del inmueble en la fecha en que se adquirió y en la fecha en que se transmitió; lo que debemos diferenciar del precio de adquisición y de transmisión, que no tiene que coincidir con el real o de mercado.

Así lo está entendiendo, de hecho, numerosa jurisprudencia menor cuando subraya que la situación atípica del mercado inmobiliario español, con una importante e insólita bajada generalizada del precio de los inmuebles, puesta en relación con el propio hecho imponible del impuesto, que solo prevé la situación de incremento constante del valor, debe llevarnos a afirmar que la acreditación de dicha falta de incremento de valor supone la falta de devengo del propio impuesto y, por lo tanto, no tener que pagar por el mismo.

Para finalizar, insistiremos en que lo explicado a lo largo de este artículo es aplicable a cualquier clase de transmisión, tanto por título de compraventa, como por título de herencia o donación o por cualquier otro título admitido en Derecho.

MSP Abogados, en Heraldo de Aragón

Este domingo hemos aparecido en el Especial de Economía y Negocios de Heraldo de Aragón, en una noticia sobre protección de datos.

MSP Abogados, profesores asociados en Unizar

MSP Abogados cuenta con dos de sus socios entre la lista de profesores asociados de la Universidad de Zaragoza (Unizar).

De un lado, Silvia Plaza colabora con el Departamento de Derecho de la Empresa impartiendo clases de derecho mercantil en el grado de Derecho. De otro lado, Luis Solana hace lo propio con el Departamento de Derecho Público, impartiendo clases en el grado de Trabajo Social.

Esta colaboración constante de MSP Abogados con la Universidad de Zaragoza forma parte, junto con la tutorización de alumnos en la asignatura Practicum, de la responsabilidad social del despacho, que trata de poner a disposición de la sociedad -en este caso a la comunidad educativa- sus conocimientos desde la práctica del ejercicio activo de la abogacía.

Una nueva cultura de vivienda

Artículo de opinión del abogado Luis Solana.

El derecho a una vivienda digna reconocido por el artículo 47 de la CE no es, en realidad, un derecho subjetivo sino un principio rector de la política social y económica del Estado, lo que significa que las Administraciones, en el ámbito de sus competencias, deben velar para que sus políticas sociales vayan encaminadas a dar respuesta a este derecho.

Por ello, en la actual situación se han dictado normas como el Decreto-Ley 3/2015, de 15 de diciembre, del Gobierno de Aragón, de medidas urgentes de emergencia social en materia de prestaciones económicas de carácter social, pobreza energética y acceso a la vivienda, en cuyo Preámbulo se subraya que la Carta Magna reconoce el derecho a una vivienda digna (art. 47 CE), encomendando a los poderes públicos la provisión de las condiciones necesarias para lograr la efectividad del mismo.

Ahora bien, la política de vivienda – o de soluciones habitacionales – no es algo nuevo en nuestra democracia; solo que se ha venido desarrollando en otro contexto económico y social, como serían una economía en constante crecimiento y una cultura social de acceso a la vivienda en propiedad. Por ello, al mandato constitucional se ha venido dando respuesta a través de políticas activas de acceso a una vivienda en propiedad mediante planes de viviendas en los que, por un lado, el Estado hacía efectivas sus competencias exclusivas sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica – optando por modelo de crecimiento económico basado en la construcción - y la ordenación del crédito (art. 149.1, 13ª y 11ª CE); y, por otro lado, las Comunidades Autónomas, su competencia exclusiva en materia de vivienda (art. 148. 1, 3ª CE); contribuyendo ambas Administraciones, de esta manera, a cumplir con el mandato del art. 47 CE.

Sin embargo, el modelo de crecimiento económico basado en la construcción parece agotado por la crisis y ésta, a su vez, ha dado paso a una nueva cultura de la vivienda basada, no en la propiedad, sino también en otras alternativas legales que, en última instancia, faciliten soluciones habitacionales a los diferentes segmentos de población; porque no es lo mismo las necesidades de un estudiante que las de una unidad de convivencia numerosa o monoparental o jubilada, o la de cualesquiera otra que nos podamos imaginar. Y, además, porque la crisis ha provocado una situación de emergencia social que hace preciso atender, en primer lugar, la demanda habitacional de los ciudadanos más afectados por la misma.

Y en este sentido parece importante destacar, volviendo al Decreto-Ley 3/2015, el modo en que la función social de la propiedad, reconocida por el artículo 33 de la CE, se trata de poner al servicio, quizás frágilmente, del derecho a una vivienda digna del artículo 47 CE, intentando evitar de esta manera la pérdida del derecho habitacional que la CE reconoce a todas aquellas personas en situación de emergencia social cuando la vivienda de la que va a ser lanzado – o desahuciado, si se entiende mejor – pertenece a una entidad financiera.

Para terminar, el Decreto-Ley 3/2015 reconoce expresamente el deber de los poderes públicos de Aragón para proveer de una alternativa habitacional a toda persona o unidad de convivencia de buena fe en situación de vulnerabilidad que se privada de su vivienda habitual. Habrá que estar atentos a la evolución de este mandato legal repleto de conceptos jurídicos indeterminados, como unidad de convivencia de buena fe, situación de vulnerabilidad o, incluso, alternativa habitacional

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